Ev almak mı kiralamak mı? Bu sorunun cevabı kişiden kişiye değişir. Krediyle ev almak ile kirada oturup farkı yatırıma yönlendirmeyi yıllar içinde karşılaştır. Aşağıdaki araçla “ev almak mı kiralamak mı” sorusunu kendi rakamlarınızla birkaç saniyede yanıtlayabilirsiniz; araç ücretsizdir ve üyelik gerektirmez.
Ev almak mı kiralamak mı daha mantıklı?
Ev sahibi olmak birçok kişi için güvence ve aidiyet anlamına gelir. Ancak finansal açıdan ev almanın her zaman kiralamaktan daha kârlı olduğu söylenemez. Karar; ev fiyatı, kira seviyesi, konut kredisi faizi, ev fiyatlarının ve kiraların gelecekteki artışı ile paranın alternatif getirisi gibi birçok değişkene bağlıdır. Bu araç, aynı evi krediyle satın alan biriyle o evde kiracı olarak oturup kenara ayırdığı parayı yatırıma yönlendiren birini karşılaştırır ve belirlediğiniz süre sonunda hangisinin daha yüksek net servete ulaştığını gösterir.
Karşılaştırma yöntemi
Adil bir karşılaştırma için iki kişinin de aynı bütçeye sahip olduğu varsayılır:
- Satın alan kişi peşinatı ve alım masraflarını öder, her ay kredi taksitini ve bakım-aidat-emlak vergisi gibi giderleri karşılar. Süre sonunda serveti, evin piyasa değerinden kalan kredi borcunun düşülmesiyle bulunur.
- Kiralayan kişi peşinat ve alım masrafı için ayırdığı parayı yatırıma koyar. Her ay ev sahibinin ödeyeceği taksit ve gider toplamı ile kendi ödediği kira arasındaki farkı da yatırıma ekler. Kira taksitten yüksek olduğu dönemlerde aradaki fark yatırımdan çekilir. Süre sonundaki yatırım birikimi kiracının servetidir.
Kira her 12 ayda bir girdiğiniz oranda artar; ev değeri ve yatırım getirisi ise aylık bileşik olarak büyür.
Örnek senaryo
5 milyon TL değerinde bir ev için yüzde 30 peşinat ödendiğini, kalan 3,5 milyon TL'nin aylık yüzde 2,89 faizle 120 ay vadeli konut kredisiyle finanse edildiğini düşünelim. Aylık taksit yaklaşık 104.600 TL olur. Aynı evin kirası ise ayda 25.000 TL'dir. Ev fiyatlarının yılda yüzde 25, kiraların yüzde 30 arttığı ve kiracının yatırımlarından yıllık net yüzde 30 getiri elde ettiği varsayımıyla, 10 yıl sonunda ev sahibinin net serveti yaklaşık 46,6 milyon TL olur. Kiracının yatırım birikimi ise yaklaşık 52,1 milyon TL'ye ulaşır. Bu varsayımlarla kiralamak yaklaşık 5,5 milyon TL avantajlı görünür.
Ancak ev değer artışını yüzde 30'a çıkardığınızda veya yatırım getirisini yüzde 25'e indirdiğinizde sonuç ev almak lehine döner. Bu da kararın varsayımlara ne kadar duyarlı olduğunu gösterir.
Sonucu en çok etkileyen değişkenler
| Değişken | Ev almayı avantajlı kılar | Kiralamayı avantajlı kılar |
|---|---|---|
| Kredi faizi | Düşük faiz | Yüksek faiz |
| Kira / ev fiyatı oranı | Yüksek kira getirisi | Düşük kira getirisi |
| Ev değer artışı | Enflasyonun üzerinde artış | Durgun fiyatlar |
| Alternatif getiri | Düşük mevduat getirisi | Yüksek reel getiri |
| Kalma süresi | Uzun süre aynı evde | Sık taşınma ihtimali |
Türkiye'de kira getirisi (yıllık kira ÷ ev fiyatı) son yıllarda genellikle yüzde 4-7 bandında seyretti. Bu oranın kredi faizinin çok altında olması, kısa vadede kiralamayı finansal açıdan cazip kılarken; ev fiyatlarındaki güçlü artışlar uzun vadede satın almayı destekleyebilir.
Hesaba katılması gereken ek giderler
- Alım masrafları: Tapu harcı (alıcı payı yüzde 2), döner sermaye, emlakçı komisyonu (yüzde 2 + KDV), ekspertiz, DASK ve kredi tahsis ücreti toplamda ev fiyatının yüzde 5-6'sına ulaşabilir. Ayrıntılar için tapu masrafı ve emlakçı komisyonu araçlarını kullanın.
- Bakım ve yenileme: Ev sahipleri zaman zaman çatı, cephe, tesisat ve iç yenileme masrafları üstlenir.
- Emlak vergisi ve aidat: Kiracılar genellikle aidatı öder; ancak emlak vergisi ve büyük onarımlar ev sahibine aittir.
- Konut kredisi sigortaları: Hayat ve konut sigortası kredi süresince ek bir maliyettir.
Para dışındaki faktörler
Finansal hesap kararın yalnızca bir parçasıdır. Ev sahibi olmak, kira artışı ve tahliye belirsizliğinden kurtulmak, evi dilediğiniz gibi düzenleyebilmek gibi avantajlar sunar. Kiracılık ise iş veya yaşam değişikliklerinde esneklik sağlar ve büyük bir birikimi tek bir varlığa bağlamaz. Kalma süreniz kısa ise alım ve satım masrafları nedeniyle satın almak genellikle dezavantajlıdır.
Ev almak mı kiralamak mı? Kısa özet
Ev almak mı kiralamak mı sorusunun herkes için geçerli tek bir cevabı yoktur; sonuç girdiğiniz tutarlara, sürelere ve güncel fiyatlara göre değişir. Sayfadaki tutarlar tahmini değerlerdir ve bilgilendirme amaçlıdır. Ev almak mı kiralamak mı sorusunu yanıtlarken kendi gerçek rakamlarınızı kullanmanız ve koşullar değiştiğinde hesabı yenilemeniz önerilir. İsterseniz “ev almak mı kiralamak mı” hesabını farklı senaryolarla tekrarlayarak sonuçları karşılaştırabilirsiniz. Ev almak mı kiralamak mı sorusunda kullanılan formül ve varsayımlar yukarıdaki bölümlerde ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
Sık sorulan sorular
Konut kredisi faizi neden bu kadar belirleyici?
Uzun vadeli kredilerde toplam faiz, ev fiyatının birkaç katına çıkabilir. Faizdeki küçük bir düşüş aylık taksiti ve toplam maliyeti önemli ölçüde azaltır. Bu nedenle faizlerin düştüğü dönemlerde satın alma daha cazip hale gelir.
Evin değer artışını nasıl tahmin etmeliyim?
Kesin bir tahmin yapmak mümkün değildir. Uzun vadede konut fiyatlarının enflasyona yakın arttığını varsayıp iyimser ve kötümser senaryolar deneyerek bir aralık görmek en doğru yaklaşımdır.
Kiradaki evin yatırım olarak getirisini nasıl hesaplarım?
Bir evi kiraya vermek için alıyorsanız ev kaç yılda kendini amorti eder aracını kullanabilirsiniz.
Kaynaklar ve faydalı bağlantılar
Bu sayfadaki varsayılan değerler, oranlar ve açıklamalar aşağıdaki resmi kurum ve kaynakların yayımladığı bilgiler esas alınarak hazırlanmıştır. Güncel tarife ve oranlar için ilgili kurumların sitelerini kontrol etmenizi öneririz.
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – tapu işlemleri, harçlar ve döner sermaye ücretleri
- TÜİK – Türkiye İstatistik Kurumu – enflasyon, fiyat ve hane halkı istatistikleri
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – konut, yapı ve enerji verimliliği mevzuatı
Son güncelleme: 31 Ekim 2026