Ev amortisman süresi hesaplama aracı ücretsizdir ve üyelik gerektirmez. Kira gelirine göre bir evin kendini kaç yılda ödeyeceğini ve kira getirisini hesapla. Aşağıdaki ev amortisman süresi hesaplama formuna kendi değerlerinizi girerek sonucu anında görebilirsiniz.
Amortisman süresi nedir?
Konut yatırımında amortisman süresi, bir evin kira geliriyle kendini kaç yılda ödeyeceğini gösteren basit ama güçlü bir ölçüdür. Ev fiyatının yıllık kira gelirine bölünmesiyle bulunur. Örneğin 5 milyon TL'lik bir ev aylık 25.000 TL'ye kiralanıyorsa yıllık kira 300.000 TL'dir ve basit amortisman süresi yaklaşık 16,7 yıldır. Bu süre ne kadar kısaysa, ev fiyatına göre kira geliri o kadar yüksek demektir.
Amortisman süresinin tersi brüt kira getirisidir. Yukarıdaki örnekte yıllık kira, ev fiyatının yüzde 6'sına karşılık gelir. Gayrimenkul piyasasında bölgeleri ve ilanları karşılaştırmak için bu iki gösterge yaygın olarak kullanılır.
Araç nasıl hesaplıyor?
Araç iki farklı amortisman süresi verir:
- Basit amortisman: Kira sabit kalsaydı ev fiyatının kaç yılda çıkacağını gösterir: Ev fiyatı ÷ (aylık kira × 12).
- Artışlı ve giderli amortisman: Her yıl kira girdiğiniz oranda artar; yıllık giderler (emlak vergisi, sigorta, bakım) ve boş kalma süresi düşülür. Birikimli net kira geliri ev fiyatına ulaştığında amortisman tamamlanmış kabul edilir.
Yüksek enflasyon dönemlerinde kiralar da hızla arttığı için artışlı hesap, basit hesaba göre çok daha kısa bir süre verir. Ancak bu süre nominal TL ile ölçülür; paranın değer kaybı ayrıca düşünülmelidir.
Örnek hesaplama
Alım masrafları dahil 5 milyon TL'ye alınan bir daire aylık 25.000 TL'ye kiralanıyor olsun. Yıllık 20.000 TL gider ve yılda yarım ay boş kalma süresi varsayalım. Kira sabit kalırsa amortisman 19 yıl sürer. Kiralar her yıl yüzde 25 artarsa, birikimli net kira geliri 8. yılda ev fiyatını aşar.
Türkiye genelinde konut amortisman süreleri son yıllarda bölgeden bölgeye değişmekle birlikte çoğunlukla 15-25 yıl aralığında seyretti. Büyükşehirlerin merkezi ilçelerinde ev fiyatlarının kira artışından hızlı yükselmesi süreyi uzatırken, üniversite ve sanayi bölgelerine yakın semtlerde daha kısa süreler görülebiliyor.
Amortisman süresini etkileyen faktörler
- Konum: Ulaşım, okul, hastane ve iş merkezlerine yakınlık kira talebini artırır.
- Evin durumu ve büyüklüğü: Küçük daireler metrekare başına daha yüksek kira getirebilir.
- Boş kalma süresi: Kiracı değişimleri arasında geçen her ay doğrudan gelir kaybıdır.
- Giderler: Emlak vergisi, DASK, aidatın ev sahibine ait kısmı ve bakım masrafları net getiriyi düşürür.
- Kira artış sınırı: Mevcut kiracılarda artış 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır; bu nedenle kiralar piyasa fiyatının gerisinde kalabilir.
Kira getirisi ve diğer yatırımlar
| Gösterge | Ne anlatır? |
|---|---|
| Brüt kira getirisi | Giderler düşülmeden yıllık kiranın ev fiyatına oranı |
| Net kira getirisi | Giderler ve boş kalma düşüldükten sonraki oran |
| Toplam getiri | Net kira getirisi + evin değer artışı |
Konut yatırımını mevduat veya diğer araçlarla karşılaştırırken yalnızca kira getirisine değil, evin değer artışına da bakmak gerekir. Kira getirisi yüzde 5-6 seviyesinde kalsa bile ev fiyatları enflasyonun üzerinde artıyorsa toplam getiri cazip olabilir.
Vergiyi unutmayın
Konut kira gelirleri yıllık istisna tutarını aştığında gelir vergisine tabidir. Beyan yükümlülüğü, istisna tutarı ve götürü gider yöntemi her yıl güncellendiği için net getirinizi hesaplarken güncel mevzuatı kontrol etmeniz ya da bir mali müşavire danışmanız önerilir. Araç vergi kesintisini hesaba katmaz; yıllık gider alanına tahmini vergi tutarını ekleyerek daha gerçekçi bir sonuç alabilirsiniz.
Enflasyonlu ortamda amortisman nasıl okunmalı?
Kiraların her yıl yüzde 25-30 arttığı bir ortamda artışlı amortisman süresi çok kısa görünebilir. Ancak bu hesap nominal TL ile yapılır; yani 8. yılda toplanan kiraların alım gücü, bugünkü ev fiyatıyla aynı değildir. Daha gerçekçi bir değerlendirme için kira artışını beklenen enflasyonla aynı oranda girip sonucu "reel" olarak düşünmek ya da kira artışını sıfır alarak basit amortisman süresine bakmak faydalıdır. Bu iki sonuç arasında kalan aralık, yatırımın gerçek geri dönüş süresi hakkında daha sağlıklı bir fikir verir. Evin değer artışı da hesaba katıldığında konut yatırımının toplam getirisi farklılaşır; bu nedenle amortisman süresini tek başına bir alım kararı ölçütü olarak değil, bölgeler ve ilanlar arası karşılaştırma aracı olarak kullanmak en doğrusudur.
Ev amortisman süresi hesaplama hakkında özet
Ev amortisman süresi hesaplama sonuçları, girdiğiniz değerlere ve güncel fiyatlara göre değişir. Bu nedenle ev amortisman süresi hesaplama yaparken kendi faturalarınızı, tekliflerinizi veya güncel verileri kullanmanız en doğru sonucu verir; sayfadaki tutarlar tahmini değerlerdir ve bilgilendirme amaçlıdır. Ev amortisman süresi hesaplama aracını düzenli aralıklarla yeniden kullanarak değişimi takip edebilirsiniz. İsterseniz ev amortisman süresi hesaplama sonucunu farklı senaryolarla tekrarlayarak karşılaştırma yapabilirsiniz. Ev amortisman süresi hesaplama için kullanılan formül ve varsayımlar yukarıdaki bölümlerde ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
Sık sorulan sorular
İyi bir amortisman süresi kaç yıldır?
Genel kabul gören net bir sınır yoktur. Sabit kirayla 15 yılın altı genellikle iyi, 25 yılın üzeri ise kira getirisi açısından zayıf kabul edilir. Değer artışı beklentisi yüksek bölgelerde daha uzun süreler kabul edilebilir.
Krediyle alınan evde amortisman nasıl hesaplanır?
Kredi faizi toplam maliyeti artırdığı için ev fiyatı yerine kredi dahil toplam ödemenizi girmeniz daha doğru olur. Satın alma ve kiralama kararını karşılaştırmak için ev almak mı kiralamak mı aracını kullanabilirsiniz.
Kira artışını hangi oranla girmeliyim?
Yeni kiracıyla yapılacak sözleşmelerde kira piyasa fiyatından belirlenir; mevcut kiracıda ise artış yasal sınırla sınırlıdır. Güncel yasal oranı kira artış hesaplama aracında bulabilirsiniz.
Kaynaklar ve faydalı bağlantılar
Bu sayfadaki varsayılan değerler, oranlar ve açıklamalar aşağıdaki resmi kurum ve kaynakların yayımladığı bilgiler esas alınarak hazırlanmıştır. Güncel tarife ve oranlar için ilgili kurumların sitelerini kontrol etmenizi öneririz.
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – tapu işlemleri, harçlar ve döner sermaye ücretleri
- TÜİK – Türkiye İstatistik Kurumu – enflasyon, fiyat ve hane halkı istatistikleri
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – konut, yapı ve enerji verimliliği mevzuatı
Son güncelleme: 31 Ekim 2026